“棚改货币化”的现状与未来

魔行者

一、多城推行房屋征收房票安置政策

2023年4月中旬，南昌、南京、厦门、无锡、昆明、贵阳、温州等城市发布了关于推行房屋征收房票安置的政策。


这个政策，被誉为楼市棚改货币化的重启。


房票，是指政府出具的一种有价证券，可在指定范围内购买符合条件的新建商品房。


房票的面值一般按照被征收房屋的评估价确定，有时还会给予一定比例的补贴或优惠。


房票的使用期限一般为一年左右，过期作废；开发商卖出房子后，可将房票交给政府兑换成现金或者冲抵税费。


棚改货币化，是指政府收回老旧小区的房屋和土地，给原住民现金或者相当于现金的房票，让他们去买新房。


这种方式可以在短时间内减少住房存量，增加购房需求，刺激楼市去库存和回暖。


值得留意的是，棚改货币化存在风险，比如可能引发房价上涨、资金挪用、财政负担等…


二、如何去证明“用进废退”、“优胜劣汰”、“弱肉强食”…


楼龄超过20年、将近30年的房子，会逐步出现隐患。


房屋可能发生倾倒的主要原因，或是房体周遭在短期内的堆土过高，或是地下车库基坑开挖…


只要大楼两侧进行建筑维护、更新等，出现压力差的情形，使土体产生水平位移，过大的水平力超过了桩基的抗侧能力，就可能导致房屋倾倒。


总之，楼龄到了一定程度，就会出现各种弊病。


旧改与棚改不同，“旧改”粗略地分为两种情形：

一是通过综合整治和拆除重建相结合的方式实施城市更新；一是只在原有存量房上做文章，并不会提供新的房源，也就等于没有购房需求。


旧房子翻新了，至少能多住十年，不少人会打消购房念头，市场上潜在的购房需求进而会减少的。


开发商在征地时，一般都会支付给被拆迁居民一定的房产作为补偿，基本上每个建筑都有一栋房子要搬回来(即回迁房)。


前些年，央行参与到了棚改进程，使用了一个手段——PSL(抵押补充贷款)。


央行向国开行定向注水，国开行拿到钱后贷款给地方。地方为加快老旧小区的棚改进程，直接用货币安置取代实物安置。


到了2023年4月，这种货币化棚改又卷土重来了。


“除旧”犹如生物学上的“用进废退”，要理解这个话题，就会涉及“宏大叙事”，极易搬起石头砸自己的脚了。


所以，人们“看到”的往往只是“最终的结果”或者“最初的情形”，中间的“过程”也只是个“想象”的东西。


“旧城迷藏”“村落寻踪”等，是我国的地方特色，即使是在一线大城市里，也会有这种数不清的“聚落”。能在历史长河里留下的，很可能就只有一些“老照片”“老影像”等。


在“除旧”过程中，有的“东西”就被蒸发、消逝了，能够进入“历史”、“永恒”的东西是要经过“竞争”的，并不是任何东西都能进入“历史、永恒”。


较有竞争力的选项有——灵魂、时间、记忆、事件、基因、作品、人格等，这些选项能进入“永恒”之中的概率较高。

三、卷土重来的“棚改式放水”


楼市几乎每天都有重磅新闻，卷土重来的“棚改式放水”是重中之重。

棚改货币化安置，肇始于2014年，我国央行创设出一种对房地产定向投放货币的新型水龙头一一抵押补充贷款(PSL)。


操作是这样的，央行先通过PSL把钱贷给了国家开发银行，

地方政府接着从国开行那里获取贷款，拿到钱后再从棚户区居民手中换取了土地。


而此时，没地方住的棚改居民只好拿着这笔棚改款，到市场上购买商品房，需求突然增多，库存随之下降。


开发商的日子也好过了，有钱继续买地了。这时候地方就有动力再去进行棚改、拿地，依靠土地出让来偿还国开行的贷款，一个完美的资金闭环就形成了。


可以看出，PSL这个货币新工具，锚在土地上。


一开始，央行和住建部在试水货币化安置时很低调，PSL的数据也不公开。


到2015年中，住建部才大力“推销”这笔专项贷款，货币化安置比例就此狂飙猛进，从2014年的9%提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。

有些地方政府还给出了硬性指标，比如，吉林力争2017年达到100%货币化安置，内蒙古是70%，湖南则要求必须不低于60%、未到50%的地区不予受理棚改项目。


有了PSL的助力，棚改进度条拉得特别快——2009年是80万户的目标，2014年就变成了470万户，2015年继续增加至580万户，2016年为600万户，到2017年，实际开工量达到609万套，完成总投资1.84万亿。


截至2018年5月，商品房待售面积创下45个月新低，相比于2016年2月份的高点，库存去化了1.79亿平米，各地开启“补库存”周期，完美消化了市场库存。


在棚改大省湖北，2015年底去化周期为14.7个月，截至2018年4月仅剩6.3个月。

2014年，我国外汇储备逼近4万亿大关后就开始走下坡路，以往依赖外汇占款增加对基础货币投放的渠道被迫收缩，而PSL这一货币工具的出现，就是让钱动了起来，补充了基础货币的投放。


2015至2018这三年间，央行单是通过PSL工具向市场的放量就跨过3万亿大关，截至2018年6月末达到31852亿。


这种印钞方式对我国的房价而言意味着什么？


只有一个结果：涨价。


当手持货币入市的人数飙涨之后，市场价格立马会作出回应。


在2016年12月的70城房价数据里，已经进入调控视野中的一线和强二线环比出现了微弱的下跌，而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。


进入2017年，全国三、四线楼市房价继续飙涨，有些贫困县从1000多元的均价一下子冲到5000元甚至过万的新闻频上头条。


在此之前，房价上万是二线城市的标准，现在三线城市若房价不过万，都不好意思说自己参加过棚改了。

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