太惨了！63个城市二手房下调，市场全面进入倒春寒

魔行者

周末房地产最关注的数据发布，结果没出预计，太惨了，比2022年12月特殊时期还惨。

统计局数据：2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降；各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。

从新建商品住宅看，6月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，其中北京、上海环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。从二手住宅看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

6月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和7个，比上月分别减少15个和8个。

2023年6月份，在一季度房价升温小阳春后，二季度全国房地产市场出现了明显的倒春寒。

4月份就开始出现了小阳春退热的现象，5、6月份明显开始了倒春寒。房价上涨城市明显减少，特别是6月份二手房63个城市下调，与2022年12月特殊时期下调城市一样创造了有房价统计数据来的最多下调城市记录。

整体看新建住宅房价下调城市也是2023年来的最高记录，2023年楼市小阳春彻底过去了。

63个城市二手房下调是有统计房价记录来二手房城市下调的最高值，和2022年12月极端情况接近。

出现2023年6月份市场出现小阳春后全面下调，市场倒春寒的主要原因有3点：

楼市在6月份失速下调，市场全面进入倒春寒。

1：政策的影响退烧，随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。

目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

2：。2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后， 市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。前期积压需求释放后，市场新增需求减少。2-3月房价上涨后，二季度购房者再次观望。

3：人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，5-6月份是每年小阳春后的学区房需求减少月份，从二手住宅看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。市场整体出现了明显的倒春寒。

4:6月份再次出现部分房企暴雷，包括建业等企业债务危机持续，使得购房者购房意愿降低。北方天气过热也影响了看房等消费活动。

虽然6月出现了降息，但市场下滑速度加快，这种情况下，如果再没有稳定政策出台，7-8月市场下调趋势将非常明显。

首先：市场倒春寒，房价下调创记录

2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2023年开年市场有所企稳，压抑的部分需求释放推动小阳春出现。整体看，3月份市场继续冲高，但是不是能持续到二季度需要看经济复苏情况和房地产价格出现上行后会不会抑制需求。

5-6月份整体市场出现了退热的原因也是因为整体房地产市场的基本面依然没有全面改变，土地市场依然国企为主，一线城市在积压需求释放后，市场开始再次博弈。

第二：2023年上半年政策继续全面刺激 ，效果降低。

随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。

前期的各种限购限贷等政策已经基本全部解除。

6月全月，全国有超过40城市出台政策58条，政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、等方面。全国性政策也非常多。

整体看，随着各种政策的宽松，2023年出现了小阳春，但后续政策效果影响逐渐降低。2023年1-6月，各地房地产政策累计已经在380次左右。

经过2023年小阳春的全国房地产市场的主要特征是房价下调城市再次增加，特别是房价下调城市数量明显增加，房价下调幅度有所加大。

虽然各种刺激政策频繁发布，单月动辄超过50多城市发布楼市稳政策，但目前看，因为对收入预期不稳定，叠加房企暴雷和烂尾的影响，购房者信心低迷。

市场持续，全国已经有超过80个城市首套房利率进入3字头，最低首套房利率已经拉低到3.6房贷利率下限达2019年以来新低，各地房贷利率仍有进一步下调空间。

越来越多的城市开启降低首套房贷利率，有利于降低购房成本，激发置业需求入市，房贷利率下调，可降低购房者置业成本，持续降息是落实国务院“支持住房刚性和改善性需求”的要求，对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，限购限贷政策取消范围越来越大。各地政策内容除了涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善政策工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。北京等城市也发布了落地细则。

多地对购房者继续发放补贴，主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

整体看，当下房地产市场面临的难题越来越大，特别是三四线城市已经很难再有宽松政策，而一线城市期待认房又认贷等二套政策改善。如果没有一线城市的政策大幅度调整，下半年房地产市场很可能继续下行调整。

后市预测，如果没有政策稳定楼市，7-8月楼市全面倒春寒

从市场趋势看，从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。前期稳定楼市的各种政策效用在递减。

增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

最近包括存量房贷降息叠加房地产金融政策宽松的预期抬头。市场期待重磅政策出台。（关于提前还款，邹澜表示，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜称。）

下一步，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

目前看，7-8月作为惯例的淡季，楼市倒春寒现象将非常明显，大部分城市可能出现一轮明显的价格下调。

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