局座：当下厦门二手房市场的三大特点

魔行者

01二手房市场

上期文章《厦门2023年第三批出让商住地块点评（附市场解读视频）》里录了局座关于当下厦门二手房市场的分析视频，转化为文字这三大特点就是:

一，整体抛盘量大，行情低迷。每日挂牌房源远高于成交房源，长时间日成交量不过百，简而言之就是卖的人远比买的人多；

二，部分小区已经有开始踩踏出货现象。例如某小区21年最高点成交价在4W左右，22年下半年回落至3W7左右，这两个月部分业主为了出货不断降低预期轮番降价已经出现秒杀价格的房源；

三，岛内思明区二手挂牌数量远高于湖里区二手挂牌数量。通过贝壳平台可以查到，思明区二手挂牌数量是湖里区两倍还要多，纵观全国市场来看，思明区作为厦门主城区挂牌量也是偏大。

思明老城区航拍图

造成当下二手房市场现状，主要有三个方面的因素:

一，跟风卖房抛售。

和市场上行期跟风买房或者投资房产一样，市场低迷期，房价开始回落，失去上涨预期，很多人就开始跟风卖房，处理多余房产做别的理财投资，重新配置资产。部分投资的认输离场，及时套现止损；

二，出现大量岛外置换岛内需求。

自从2015年保利环东地王诞生后，岛外市场发展迅猛，年轻客户也喜欢第一套购置岛外新房。但随着市场遇到瓶颈开始逐渐焦虑，新城兑现不如预期，家庭教育问题凸显，房价失去预期，刚好岛内也在回落，很多客户宁愿割肉多亏一些，然后少亏一些置换岛内一步到位买定离手；

三，旧房置换新房需求急剧增加。

思明区作为主城区二手房以老旧房源为主，而岛内次新的二手房源集中在湖里区的湖边水库，枋湖，五缘湾等板块，新盘也集中在东部两岸金融中心产业带。从城市发展规律来说，新城有教育资源均衡，城市界面新，居住环境舒适，产业配套支撑等天然优势，旧房置换新房是必然趋势，加上新房供应量大，自然会激发大量老破旧房源置换需求。

02新房市场

当下的新房市场，有以下特征:

五缘湾西潘地块景观面

一，岛内新盘总价门槛再度下探。

五缘湾西潘地块把湖里区新盘总价门槛拉低到了4字头起步，观音山何厝地块把思明区新盘总价门槛拉低到了5字头起步，接下来的高林莲山头地块也要主打低总价新房，体量较大的湖边水库上湖地块和五通TOD地块，也有不少小户型房源。

局座点评:

在岛内西部和五缘湾消化完众多高端客户需求后，新盘总价段再次下探，醉翁之意不在酒，客户群体直指中端改善需求。影响最大的是岛外改善型房源以及岛内同价段老旧房源，原来这两类的意向客户将会被岛内新房虹吸。

观音山何厝地块景观面

二，岛内外市场冰火两重天。

五缘湾新盘销售火爆，岛内西部新盘一房难求，湖边水库，思明东部分新盘仅剩尾盘。岛外新盘则是另一种风景，环东新盘已经陷入价格战，马銮西新盘销售基本停滞，翔安新盘去化缓慢，集美某项目只有两栋楼卖到现在。土地市场方面，岛内今年已经三块地封顶摇号，岛外则出地困难。

局座点评:

市场低迷期，高端购买力依然为稀缺性买单，在《博弈｜房价还会下跌，有钱人都是傻子？》文中有分析过这个现象，所谓的稀缺性例如“优质学区，价格倒挂，高级圈层，湖海景观”这几类，高端购买力更看重物有所值，刚需购买力则更多是跟风观望，所以造成了岛内高总价新盘反而更好卖的现象。而在土地市场方面，开发商也同样为稀缺性买单，从结果来看，岛内稀缺的土地资源远比岛外更适合操盘。

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